Propisi i Zakoni
1 29.1K

Kako postati iznajmljivač u 13 (sretnih) koraka

Iznajmljivač početnik - bili smo to svi. Kao u svakom novom poslu ili aktivnosti, najteže je početi. Otkud, kako, kome se obratiti? Zašto bismo uopće počinjali?

Poznata je stvar da je Hrvatska među zemljama u kojima je najviše vlasnika nekretnina. 91% Hrvata živi u vlastitim nekretninama, prema podacima Eurostata. Jednostavno volimo posjedovati kvadrate, smatramo to najisplativijim oblikom štednje, mnoge smo i naslijedili. U Europi, više nekretnina od nas imaju samo Rumunji i Slovaci, treće mjesto dijelimo s Mađarima.

Sasvim je prirodno da želimo da se te nekretnine, metri četvorni viška koje ne koristimo čitave godine, ipak koriste. Ekonomija dijeljenja i učinkovita promocija nekretnina za kratkoročni najam putem brojnih internetskih servisa ubrzala je turističke migracije i dovela u priliku svakoga s viškom stambenog prostora da zaradi nešto novca iznajmljivanjem turistima.

 

Koliko se može zaraditi na praznim kvadratima?

Različite vrste smještaja u različitim regijama Hrvatske ostvaruju različite prihode. Nije jednako posjedovati nekretninu za najam uz more ili u unutrašnjosti niti će jednako uprihoditi apartman u usporedbi s kućom na odmor.
 

Zarada ovisi i o kapacitetu i o opremljenosti smještaja, ali i o samom angažmanu vlasnika ili osobe koja vodi posao

Prema izračunima različitih internetskih posrednika, prosječan apartman u Dalmaciji kapaciteta do 6 osoba može ostvariti prihod između 4 i 5 tisuća eura, dok, recimo, kuća u Lici jednakog kapaciteta može, uz jaču popunjenost, uprihoditi između 12 i 13 tisuća eura.

S dodacima ponudi, poput bazena ili wellness sadržaja, luksuznom opremom i gradnjom objekta, prihodi rastu. Naravno, prihod ne znači ono što nam ostaje u rukama jer od njega tek treba odbiti rashode, odnosno troškove kojih ima mnogo, kako bismo izračunali s čim na kraju svake godine zaista raspolažemo.

Villa Aoora - Apartmanija.hr

Villa Aoora u Rijeci - luksuzan smještaj s bazenom i čarobnim pogledom na obale Kvarnera


Tko god vjeruje da se od jednog prosječnog stana ili vikendice koji se iznajmljuju može lijepo živjeti, grdno se vara. Poduzetništvo tog tipa nije prilika za lagodan život, već za popunjavanje kućnog budžeta. I zato, ako mislite da ćete se obogatiti kratkoročnim najmom, ovaj posao nije za vas. Ovdje je potrebno uložiti mnogo truda i angažmana da bi se kroz niz godina vidjeli nekakvi rezultati. 

 

Prvo što je potrebno za postati iznajmljivač

1. Čovjekoljublje

Baviti se obiteljskim smještajem, a zazirati od komunikacije s ljudima, ne njegovati odlike dobrog domaćina i gostoprimstvo, nema smisla. Izostanak ljubavi prema upoznavanju različitih osoba sa svih strana svijeta, pročitat će se iz vaših budućih recenzija smještaja. A recenzije smještaja dovode goste i ostvaruju prihod. Još važnije, nećete uživati u ovom poslu i kad-tad ćete odustati.
 

2. Proučiti Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti

Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti (NN 85/15, 121/16, 99/18, 25/19, 98/19, 32/20, 42/20, 126/21) je krovni zakon kojim su uređena prava i obveze iznajmljivača. Mnogo se puta mijenjao i dopunjavao, otud ove silne brojke iza njegovog naziva. Za iznajmljivače obiteljskog smještaja je posebno važna glava VI. koja se pruža od članka 30. do 38., kao i prekršajne odredbe kojima su propisane kazne. Radi boljeg razumijevanja aktualne legislative, preporučujemo pročitati čitav Zakon, pripadajuće pravilnike i priloge. 
 

Što moramo učiniti prije iznajmljivanja?

3. Odabrati naziv smještaja 

Kako nazvati svoj smještajni objekt? Kako nazvati apartman ili kuću za odmor, pisali smo već o tome. Važno je da naziv bude prepoznatljiv i jednostavan gostima za pamćenje. 

Naziv može biti i prvi korak ka brendiranju smještaja ili dio brenda destinacije. Ovo je mjesto gdje mašta započinje, a najuspješniji turistički proizvodi plod su kreativnosti.

 

4. Ishoditi Rješenje o kategorizaciji

Od 26. siječnja 2023. godine više ne moramo obilaziti nadležne institucije kako bismo predali zahtjev za kategorizaciju naše nekretnine. Prijava (i odjava) djelatnosti se može riješiti putem sustava e-Građani i aplikacije eTurizam

Ako ne koristimo ovaj sustav, i dalje ćemo Rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu moći dobiti u nadležnom uredu službe za gospodarstvo (odjel za turizam) svoje županije.

Uz zahtjev ćemo morati priložiti:
 

  • presliku osobne iskaznice;

  • dokaz o vlasništvu nad objektom - ZK izvadak;

  • uporabnu dozvolu;

  • tlocrt objekta.


Ako ste suvlasnik objekta, zahtjevu ćete priložiti i suglasnosti ostalih vlasnika.

Odgovor nadležne službe bi trebao stići u roku od 30 dana. To nam ostavlja još malo vremena da zadovoljimo sve minimalne uvjete koji su nužni za dobivanje kategorije smještaja.

Minimalni uvjeti su prilog Pravilnika o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvima i razlikuju se ovisno o vrsti smještaja i kategoriji koju ciljamo.

Primjerak Rješenja se dostavlja nadležnoj ispostavi Porezne uprave i turističkoj zajednici područja na kojem se nalazi objekt.  

 

5. Kupiti standardiziranu ploču

Standardizirana ploča za objekte koji se kategoriziraju se može nabaviti na nekoliko adresa. Proizvođače verificira Ministarstvo turizma i sporta pa će ista morati biti naručena točno s adresa na poveznici, ne možemo ju izraditi sami ili dati na izradu meštru iz susjedstva.

Službenu ploču s oznakom vrste i kategorije smo dužni staknuti na vidljivom mjestu pored ulaza u objekt. 

Standardizirana ploča

Isticanje standardizirane ploče s kategorijom i vrstom objekta za najam

 

6. Odrediti cijene noćenja

Idući korak u pokretanju poslovanja iznajmljivanja smještaja je određivanje cijene noćenja. 

Ovo je možda najteži korak do sada. Kako odrediti cijenu noćenja, pisali smo u mnogim objavljenim tekstovima. Proučite ih i izradite službeni cjenik kojeg smo dužni imati.

Službeni cjenik mora sadržavati:
 

  • naše osnovne podatke (naziv smještaja, ime vlasnika, adresa i OIB);

  • naziv usluge (npr. Noćenje, noćenje s doručkom…);

  • kapacitet ili način naplate (po osobi, po noćenju);

  • termine (različite cijene u različita doba godine);

  • cijenu (do kraja 2023. godine i u eurima i u kunama, kasnije samo u eurima);

  • cijene dodatnih usluga ako ih nudimo i naplaćujemo;

  • tekst “Turistička pristojba uključena u cijenu." kao što je propisano Zakonom o ugostiteljstvu;

  • PDV - tekst "Iznajmljivač ne podliježe plaćanju PDV-a prema odredbama čl. 22 zakona o PDV-u." ako nismo obveznici ili istaknuti je li isti uključen u cijenu u suprotnom.

  • datum i potpis.

 

Cijena iz cjenika smo se dužni pridržavati i ni u kojem slučaju ne smijemo naplatiti višu cijenu usluge. Na službene cijene smijemo odobravati popuste

Poželjno je cjenik imati preveden barem na jedan strani jezik kako bi se izbjegli bilo kakvi nesporazumi s gostima.
 

7. Snimiti smještajnu ponudu

Kad smo spremni za prihvat prvog gosta, moramo snimiti promotivne materijale svog apartmana, sobe ili kuće za odmor. Za učinkovitu prezentaciju i prodaju putem interneta, moramo imati kvalitetne fotografije, poželjan je i video materijal ili snimak dronom. S obzirom na trud kojeg smo uložili u opremanje apartmana i sve prethodne korake, šteta bi bilo uspjeh ugroziti lošim fotografijama s mobitela. Neka fotografije budu svijetle i atraktivne, potrudimo se i da ih imamo dovoljno (barem 30) za prezentaciju na različitim kanalima oglašavanja.


8. Odabrati kanale oglašavanja smještaja

Hoćemo li izraditi vlastitu web stranicu, profile na društvenim mrežama, profil na Google My Business ili ćemo samo postaviti oglas na stranicama internetskih oglašivača smještaja? Ili sve to? sada je vrijeme za odabir partnera u promociji naše smještajne ponude, kanala oglašavanja i načina poslovanja. Direktan kontakt i rezervacije bez provizije dugoročan su cilj svakog iznajmljivača. Možda ne bi bilo loše već sada razraditi taktiku kako do direktnih rezervacija, umjesto poslovanja isključivo sa stranim agencijama i plaćanja njihovih velikih naknada.


Na što moramo misliti već kod prihvata prvih gostiju?

9. Registrirati se u sustav eVisitor

Nakon dostave Rješenja u područnu TZ, novopečeni iznajmljivač će dobiti pristupne podatke i upute za prijavu u sustav eVisitor. Nekadašnje obveze vođenja knjige gostiju, sada zamjenjuje popis gostiju u navedenom sustavu. Goste smo dužni upisati u eVisitor u roku od 24 sata.

Čak i ako turističku pristojbu plaćamo paušalno, moramo prijaviti sve goste. Zamislimo samo situaciju u kojoj se gostu dogodi neka nezgoda, a nema prijavljen boravak u destinaciji i kod nas. Urednom prijavom pomažemo i u suzbijanju sivog tržišta, kao i kod vođenja statistika vrijednih za upravljanje destinacijom.

eVisitor

eVisitor neophodan i vrijedan alat u digitalizaciji poslovanja

 

10. Istaknuti kućni red

Prije prihvata gostiju, moramo imati utvrđen i isprintan kućni red na barem još jednom stranom jeziku u svim smještajnim jedinicama. Kućni red ne moramo objesiti na zid, ali ga moramo pružiti na uvid gostu, recimo, u mapi sa svim drugim važnim informacijama.

Kućni red je obaveza, ali nije gnjavaža. Upoznavanjem gosta s kućnim redom, štitimo svoju imovinu mir, kao i neometan boravak eventualnih drugih gostiju. Zato ovaj korak nikako ne smijemo preskočiti prije prihvata svojih prvih gostiju.
 

U našoj Download zoni možete preuseti kućni red na šest jezika i druge korisne dokumente i letke za printanje kod kuće


11. Izdavati račune

Obvezni smo izdati svakom gostu račun za smještaj, osim u slučaju kada surađujemo s agencijom koja u naše ime i za naš račun vrši naplatu usluge gostima. Kako točno izdati račun i što sve isti mora sadržavati, nije se mijenjalo godinama. Kopiju računa, s ostalim dokumentima koji su vezani uz naše poslovanje, prema aktualnim propisima iz računovodstva, dužni smo čuvati 11 godina. 


12. Omogućiti gostima podnošenje prigovora 

Isticanje obavijesti o načinu podnošenja prigovora je naša obveza, ali i čin ljubaznosti jer gost ima pravo izraziti svoje dojmove. Na pisani prigovor smo dužni gostu u roku od 15 dana odgovoriti, a tu komunikaciju godinu dana čuvati. Prigovor se može podnositi u knjige žalbe, poštom, e-mailom ili telefaksom, kaže aktualni Zakon.
 

13. Opustiti se

"Imam osjećaj kao da mi stiže inspekcija sa svakim novim gostima koji se čekiraju", priča nam Petra, novopečena iznajmljivačica. Razumljiva je ta napetost koju osjećaja svatko tko tek započinje bilo kakav posao. Međutim, ako ste ispoštovali sve propise, pripremili dobro teren za poslovanje, uredno podmirujete sve svoje financijske obveze, pokazujete pažnju gostima uobičajenim sitnicama i pratite trendove, razloga za zabrinutost nema. 

Kao i u svakom poslu, početak je težak, a napetost popušta sa samopouzdanjem koje dolazi iz iskustva i dobrih recenzija smještaja koje sigurno neće izostati.

Sretno svima!
Spremi

Besplatne edukacije za privatne iznajmljivače u Trogiru, Splitu, Poreču...

Jesu li korištenje i uzgoj vrta dodatni adut za privlačenje gostiju?

​Što je Google My Business i kako nam može pomoći kod punjenja kapaciteta

Kaktus u apartmanu: Gdje posaditi kaktus i donosi li zaista negativnu energiju?

Hrvatski turizam u brojkama 2016.

Cjelogodišnji turizam: Je li naša šansa za razbijanje sezonalnosti već tu?

Otvorene su prijave za izbor najboljih hrvatskih privatnih iznajmljivača Najiznajmljivač 2022.

5 brzih savjeta kako se riješiti vlage u sobi

1 komentara Uključi se u raspravu
Romana - Dubrovnik 06.03.2023 08:49
Poštovani, jesmo li dužni izdati račun gostu ako gosti uslugu smještaja plaćaju preko Booking.coma ili Airbnb-a? Hvala i lijep pozdrav, Romana Cvjetković
Slažeš se...ili ne? - uključi se u raspravu
Pročitajte još:

O obvezi ispitivanja bazenske vode za privatne iznajmljivače ili kako od nadležnih institucija dobiti konkretne odgovore

Moram li plaćati porez na kuće za odmor i paušalni porez za iznajmljivače u istom objektu?

Popularno: