Koliko se isplati iznajmljivanje apartmana u Hrvatskoj 2026.?

Pitamo li susjede i kolege domaćine, reći će: "Nikad lošije!". Na forumima i Facebook grupama domaćini se hvale kako im ide odlično, dok mediji povremeno "potapaju" hrvatski turizam. Vladajući uvijek tvrde da "nije nikad bio jači". Gdje je istina? Kolika je stvarna zarada od iznajmljivanja apartmana i isplati li se još uvijek u 2026.?

Ukratko - da, iznajmljivanje privatnog smještaja još uvijek može biti profitabilno, ali nije “ključevi u ruke i lova sama kaplje”. Konkurencija raste, gosti traže više od čistog kreveta, a posao zahtijeva dobar osjećaj za cijene, popunjenost i troškove. U 2026. iznajmljivanje turističkog smještaja u Hrvatskoj nije "piši kući propalo", ali nije ni lagana zarada.
 

Brza računica kaže - mali apartman na moru može donijeti cca 6.000 € neto godišnje, dok veći apartmani ili više jedinica povećavaju zaradu - ali zahtijevaju više truda i pažljivog upravljanja

Isplativost privatnog smještaja 2026. teško može izračunati jedinstven kalkulator. Lako možemo složiti kalkulator poreza za iznajmljivače u 2026., ali kalkulator zarade otprilike odgovara onom kojeg imamo u glavi: cijena noćenja x popunjenost - (porezi + režije + troškovi repromaterijala (cca 10% od bruto prihoda)). Međutim, cijene noćenja su rijetko fiksne, popunjenost je nepoznanica s kojom je teško računati, a slično je i s troškovima koji iz godine u godinu samo rastu. Kako onda procijeniti isplativost poslovanja?

Što utječe na cijenu noćenja?

Prema podacima sustava eVisitor, registriranih malih iznajmljivača u Hrvatskoj ima oko 111 tisuća. Posjedujemo više od 600 tisuća stalnih postelja u svojim domaćinstvima. Te brojke stalno rastu, kao i cijene noćenja, ali kvalitetan smještaj uvijek pronađe svoje goste i bilježi troznamenkaste brojke popunjenosti. Gosti danas traže dobar omjer cijene i kvalitete, uz priču koja obećava doživljaj.

Na formuliranje cijene utječu:

• Lokacija (blizina mora, centra, atrakcija)
• Dodatni sadržaji: parking, roštilj, bazen, vrt
• Razina opremljenosti i autentičnost doživljaja
• Cijene konkurencije u okolici

Dobra kombinacija lokacije, dodatnih sadržaja i realne cijene često je jači mamac za goste, nego luksuzni interijer sam po sebi

 

Koliko se može zaraditi od iznajmljivanja u 2026.?

Kretanje prosječnih cijena noćenja za apartman kapaciteta četiri osobe (4 stalna kreveta), ovisno o lokaciji nekretnine i dobu godine:

• More (sezona): 90–150 €

• More (pred/postsezona): 60–90 €

• Kontinent: 50–80 €

Realna popunjenost:

• Sezona: 60–90 dana

• Pred i postsezona: varijabilno

Uzmemo li optimistično predviđanje popunjenosti 90 dana po srednjoj cijeni od 120 €, prihod je 10.800 € bruto. To, naravno, nije ono što će nam ostati u džepu. Ne smijemo zaboraviti od te svote oduzeti realne i stalne troškove.

Stvarni troškovi

10.800 - (1800 repromaterijal/režije + 1620 provizija) - 1440 poreza ukupno = 5.940 €, dakle, približna vrijednost je cca 6 tisuća eura neto zarade godišnje koja će podebljati naše račune. Računica uzima idealnu popunjenost i najveće poreze, dok se sitni troškovi (toaletni papir, sredstvo za čišćenje) ubrajaju u 10% ukupnog prihoda, što u zbilji može samo iznositi više.

Isplati li se iznajmljivanje turistima u 2026. - tko može profitirati?

Na ovo pitanje ne postoji crno-bijeli odgovor. Iznajmljivanje se definitivno isplati, ali neće se svi pronaći u ovoj računici niti je posao popunjavanja kapaciteta lagan. Profitirati mogu:

• Dobro pozicionirani smještajni objekti,
• Aktivni domaćini koji prate tržište i cijene,
• Domaćini koji ulažu u iskustvo gosta i kvalitetu prezentacije.

 

Isplativost raste s brojem jedinica. Više apartmana znači veću ukupnu zaradu, ali i više posla. Sanjate li brzu lovu bez truda, ne upuštajte se u ovaj posao. Ako ste spremni učiti i raditi pametno, privatni smještaj i dalje može biti profitabilan i zabavan mali biznis

Mudrim planiranjem i stalnim ulaganjem u svoje prezentacijske i domaćinske vještine, možemo fino popuniti kućne budžete. Stoga, ne iznenađuje činjenica da broj domaćina iz godinu u godinu raste. U 2025. je u odnosu na raniju godinu zabilježen rast od 1,8% registriranih domaćinstava. Ujedno je zabilježen i pad u broju stalnih postelja, kojeg možemo pripisati rekategorizaciji ili dugoročnom najmu dijela kapaciteta. 

Ipak, bez obzira na statistička previranja i davanja koja stalno rastu, privatni smještaj i dalje ostaje glavni motor domaćeg turizma i vrsta smještaja koja ostvaruje najviše noćenja. Nije laka lova, ali tko ovaj posao ozbiljno shvati i svoj trud pametno uloži, ne samo da puni budžet, već gradi posao koji donosi zadovoljstvo nemjerljivo novcem.